Plusvalía en Cancún
Cuánto sube realmente una vivienda aquí, según quien lo mide — y qué deja fuera cada medición.
Actualizada el 2026-09-28 · próxima revisión prevista: 2026-11-20 · 6 cifras, todas con fuente al pie.
El número que te enseñan y el número que existe
Si estás mirando propiedades en Cancún, ya te enseñaron una cifra de plusvalía. Casi siempre de dos dígitos, casi siempre sin decir de dónde sale.
No hace falta desconfiar de quien te la dio. Un número alto puede ser cierto y aun así no servirte, porque la pregunta no es cuánto subió algo en Cancún: es cuánto subió lo que tú estás a punto de comprar, y quién lo midió.
Aquí está lo que publican las fuentes oficiales, con su fecha y con lo que cada una deja fuera.
Lo que mide la fuente pública
La Sociedad Hipotecaria Federal publica cada trimestre una medición de cuánto cuesta la vivienda. Es la referencia pública de México y su último corte disponible es el segundo trimestre de 2026.
Cuánto subió el precio de una casa en un año
Del segundo trimestre de 2026 al mismo trimestre del año anterior. Es la subida del precio, no un interés ni un rendimiento.
Lo que cuesta una casa, año a año
Cambia el periodo con los botones. Pasa el dedo o el ratón por la línea para ver cada trimestre.
Cancún crece por encima de la media del país, y no es una diferencia menor: dos puntos y medio de ventaja anual, sostenidos, cambian el resultado de cualquier proyección a diez años.
Y ahora la parte que casi nunca viene con la cifra. La SHF construye esa medición con viviendas compradas mediante crédito hipotecario, valuadas por un perito. Eso tiene una consecuencia directa: no cubre preventa, ni cubre producto por encima del rango hipotecario.
Lo que sí mide
- Vivienda comprada con crédito hipotecario
- Valuada por un perito
- Dentro del rango que financia un banco
Lo que NO mide
- Preventa
- Producto por encima del rango hipotecario
- Compra de contado
- Rendimiento de una unidad concreta
Según lo que SHF (la Sociedad Hipotecaria Federal, el banco de desarrollo del Estado que mide el precio de la vivienda en México) declara medir con datos de el segundo trimestre de 2026.
Dicho en claro: si te están vendiendo una preventa frente al mar y te respaldan el precio con la medición de la SHF, te están respaldando con una regla que no mide eso. La cifra es cierta. El uso, no.
Lo que mide la otra fuente
BBVA Research publica su propio análisis sobre datos bancarios, y ahí Quintana Roo aparece junto con Baja California Sur por encima del 12 % anual promedio, con cuatro años consecutivos de crecimiento de doble dígito.
Son dos números distintos —9.69 % y más de 12 %— y los dos son correctos. Miden cosas distintas, con métodos distintos, en periodos distintos. Quien te presenta solo el más alto, sin decir cuál es, no te está informando: te está eligiendo el número.
Hay un tercer dato que dice mucho sin ser una tasa de plusvalía: en la cartera hipotecaria bancaria, Isla Mujeres registra el monto medio de hipoteca más alto del país. No es una promesa de rendimiento. Es una señal de qué tipo de comprador está entrando al norte de esta zona y con cuánto respaldo.
Lo que no mide ninguna
Ninguna fuente pública mide el rendimiento de una unidad concreta. Ni la tuya ni la de al lado.
La plusvalía de una propiedad depende de cosas que no entran en una medición estatal: a cuánto compraste frente al mercado del momento, qué pasa con el suelo alrededor en los próximos años, si el desarrollo se entregó completo o a medias, cómo quedó el condominio administrado, y qué obra pública cambia los tiempos de traslado de la zona.
Por eso la pregunta útil no es «cuánto da de plusvalía Cancún». Es «qué hace que esta propiedad concreta valga más dentro de diez años, y qué pasa si eso no ocurre».
Cómo comprobarlo tú, sin depender de nadie
Cuatro preguntas que puedes hacer hoy, y que separan un dato de un argumento de venta:
- ¿De qué fuente sale esa cifra y de qué trimestre? Si no hay fuente y fecha, no es un dato: es una expectativa.
- ¿Esa fuente mide lo que me estás vendiendo? Esa medición, que solo mira compras con crédito, no cubre preventa. Si el producto es preventa, hace falta otra evidencia.
- ¿Con qué se compara? Un 9 % sin la media nacional al lado no dice si es bueno. Con el 7.3 % nacional del mismo corte, ya dice algo.
- ¿Qué tendría que pasar para que esto no funcione? Quien solo tiene respuesta para el escenario bueno, no ha estudiado el malo.
Si vas a comprar desde fuera de México
Cancún está dentro de la franja restringida que fija el artículo 27 constitucional: cincuenta kilómetros desde la costa. Un comprador extranjero adquiere ahí mediante fideicomiso bancario o constituyendo una sociedad mexicana.
Es un trámite conocido y resuelto miles de veces, pero conviene preverlo desde el principio, porque afecta a los tiempos y a los costos de cierre.
Conversemos
Si tienes una propiedad concreta sobre la mesa y quieren respaldarla con un número, mándanosla. Te decimos qué fuente aplica a ese producto, cuál no, y qué habría que revisar antes de que firmes nada.
No hace falta que sea con nosotros con quien compres.
Trazabilidad
De dónde sale cada cifra de esta guía.
Puedes comprobarlas tú, sin pedirle permiso a nadie. Si una fuente publica un corte más reciente que el de aquí, esta guía se actualiza y cambia su fecha.
| Dato | Fuente | Corte | Documento |
|---|---|---|---|
| 9.69% | SHF (la Sociedad Hipotecaria Federal, el banco de desarrollo del Estado que mide el precio de la vivienda en México) | el segundo trimestre de 2026 | consultar |
| 9.80% | SHF (la Sociedad Hipotecaria Federal, el banco de desarrollo del Estado que mide el precio de la vivienda en México) | el segundo trimestre de 2026 | consultar |
| 7.3% | SHF (la Sociedad Hipotecaria Federal, el banco de desarrollo del Estado que mide el precio de la vivienda en México) | el segundo trimestre de 2026 | consultar |
| Quintana Roo y BCS (Baja California Sur) >12% anual promedio · 4 anos consecutivos de doble digito · nacional ~8.8% | BBVA_RESEARCH (el área de estudios económicos de BBVA) | el cuarto trimestre de 2023-el cuarto trimestre de 2025 | — |
| Isla Mujeres, Quintana Roo: el monto medio hipotecario bancario mas alto del pais en 2025 | BBVA_RESEARCH (el área de estudios económicos de BBVA) | 2025 | — |
| 50 km desde la costa y 100 km desde las fronteras | SRE (la Secretaría de Relaciones Exteriores) | vigente | — |
Cuando cambie el dato
Te avisamos cuando salga el siguiente corte.
Las fuentes de esta guía publican en fechas fijas. Cuando una saque un corte nuevo, actualizamos la guía y te escribimos con lo que cambió — no con un boletín de novedades.
| Fuente | Publica | Último corte | El siguiente llega |
|---|---|---|---|
| SHF | trimestral | el segundo trimestre de 2026 | unos 41 días después de cerrar el periodo |